Un congé notifié 5 mois et 28 jours avant l'échéance au lieu de 6 mois suffit à le rendre nul : le locataire reste en place, le bail se reconduit, et vous repartez pour une nouvelle période. C'est l'un des motifs de nullité les plus documentés dans les décisions publiées sur Légifrance, et il est entièrement évitable.
Les trois motifs légaux pour donner congé
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les cas dans lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d'habitation. Hors de ces trois motifs, le congé est nul de plein droit.
| Motif | Conditions principales | Préavis (vide) | Préavis (meublé) |
|---|---|---|---|
| Reprise personnelle | Habiter le logement ou y loger un proche | 6 mois | 3 mois |
| Vente du logement libre | Offre de vente au locataire en priorité | 6 mois | 3 mois |
| Motif légitime et sérieux | Inexécution des obligations (ex. impayés répétés, troubles) | 6 mois | 3 mois |
Le préavis court à compter de la réception de la notification par le locataire, et non de la date d'envoi. Ce décalage de quelques jours est la première source d'erreur.
Congé pour reprise : le motif le plus contesté
Le congé pour reprise est le plus fréquemment attaqué devant les tribunaux. Les décisions publiées sur Légifrance entre 2022 et 2024 font ressortir plusieurs motifs récurrents d'annulation.
Les bénéficiaires autorisés sont limitativement énumérés
La reprise est possible au profit du bailleur lui-même, de son conjoint ou partenaire de PACS, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, de ses ascendants ou descendants, ou de ceux de son conjoint/partenaire/concubin. Tout autre bénéficiaire rend le congé nul.
La sincérité de la reprise est contrôlée
Le juge vérifie que la reprise est réelle. Les indices d'insincérité les plus souvent retenus : le logement est revendu dans les 12 mois suivant le départ du locataire, le bénéficiaire désigné dispose déjà d'un logement adapté à ses besoins dans la même ville, ou le congé est donné peu après l'acquisition dans le seul but apparent de récupérer le bien libre.
La règle des deux ans pour les acquéreurs
Si vous achetez un bien occupé, vous ne pouvez donner congé pour reprise ou pour vente qu'à condition que l'échéance du bail intervienne au moins deux ans après la date d'acquisition. Si l'échéance tombe avant ce délai, le bail est prorogé jusqu'au terme des deux ans. Cette règle est systématiquement vérifiée par les juges du fond.
Le contenu obligatoire de la lettre
La lettre de congé pour reprise doit mentionner :
- le motif précis (reprise) ;
- le nom et l'adresse du bénéficiaire ;
- le lien de parenté ou de vie commune avec le bailleur ;
- la justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
L'absence de l'une de ces mentions entraîne la nullité. Un modèle de lettre conforme est prévu par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Congé pour vente : les droits du locataire en place
Le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption : la lettre de congé vaut offre de vente aux conditions qui y sont décrites (prix, modalités). Il dispose de deux mois pour accepter. Si le bien est finalement vendu à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, ce dernier peut demander la nullité de la vente.
Points de vigilance :
- Le prix mentionné dans le congé doit être sérieux. Un prix manifestement surévalué pour décourager le locataire d'exercer son droit est sanctionné.
- En cas de vente en viager ou de vente à un proche, des règles spécifiques s'appliquent. Consultez la fiche dédiée de service-public.fr pour vérifier votre situation.
Les formes de notification : aucune tolérance
Le congé doit impérativement être notifié par l'un de ces trois modes :
- Lettre recommandée avec accusé de réception : le délai court à la date de première présentation, même si le locataire ne retire pas le pli.
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier) : mode le plus sécurisé, date certaine incontestable.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement : peu utilisé en pratique, risqué si le locataire refuse de signer.
Un congé envoyé par email, par SMS ou par simple lettre non recommandée est nul, quelle que soit la qualité du motif invoqué.
Locataires protégés : les cas où le congé est interdit ou restreint
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui interdit ou conditionne strictement le congé :
- Locataire âgé de plus de 65 ans avec des ressources inférieures à un plafond légal : le congé pour reprise ou pour vente est interdit sauf si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond.
- Locataire dont un ascendant ou descendant à charge remplit les mêmes conditions d'âge et de ressources : même protection.
- Locataire victime de violences conjugales ayant quitté le logement : des règles spécifiques encadrent la résiliation du bail.
Ces protections s'apprécient à la date d'envoi du congé. Un bailleur qui ignore le profil de son locataire s'expose à une nullité découverte tardivement.
Motif légitime et sérieux : ce que les juges acceptent (et refusent)
Le motif légitime et sérieux couvre principalement les manquements graves et répétés du locataire : impayés de loyer persistants, troubles de voisinage graves et documentés, sous-location non autorisée, transformation du logement sans accord.
Ce que les juges refusent régulièrement :
- Un seul retard de paiement isolé sans mise en demeure préalable.
- Des nuisances sonores sans plainte de voisinage formalisée.
- La volonté de réaliser des travaux de rénovation (ce motif n'est pas reconnu par la loi de 1989 pour les baux d'habitation principale).
La documentation est décisive : conservez les lettres de mise en demeure, les constats d'huissier, les plaintes de voisins, les relevés de compte montrant les retards.
Checklist opérationnelle avant d'envoyer votre congé
Avant toute notification, vérifiez chaque point :
- [ ] Le motif est l'un des trois motifs légaux.
- [ ] Le préavis est calculé à partir de la réception estimée, avec marge de sécurité.
- [ ] Pour un congé pour reprise : le bénéficiaire est dans la liste légale, son identité et son lien sont mentionnés dans la lettre.
- [ ] Pour un congé pour vente : le prix est sérieux et l'offre est complète.
- [ ] Le locataire n'est pas protégé (âge, ressources).
- [ ] Si vous êtes acquéreur récent : l'échéance du bail est bien à plus de deux ans de votre date d'achat.
- [ ] Le mode de notification est l'un des trois modes légaux.
- [ ] La lettre suit le modèle réglementaire du décret de 2015.
Un congé solide sur le fond peut être annulé pour un vice de forme. L'inverse est tout aussi vrai : une lettre parfaitement rédigée ne sauve pas un motif insincère. Les deux dimensions sont indissociables.