Au 1er janvier 2028, louer un logement classé F deviendra illégal pour tout nouveau bail — et la reconduction d'un bail existant sera également bloquée. Vous avez moins de 24 mois pour agir.
Ce que dit la loi
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (art. L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation) fixe un calendrier progressif d'interdiction à la location des logements à faible performance énergétique :
| Classe DPE | Interdiction de mise en location | Loyer gelé depuis |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 (nouveaux baux) | 24 août 2022 |
| F | 1er janvier 2028 (nouveaux baux) | 24 août 2022 |
| E | 1er janvier 2034 | — |
Le gel du loyer est déjà en vigueur pour les logements F depuis 2022 : vous ne pouvez pas réviser le loyer à la hausse, même lors d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire (art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quel impact sur votre bail en cours ?
Si votre locataire actuel est en place, le bail peut se poursuivre jusqu'à son terme. En revanche, vous ne pouvez pas le renouveler ni relouer le bien après le 1er janvier 2028 sans avoir amélioré le DPE à au moins E.
Deux conséquences pratiques :
- Si le bail arrive à échéance en 2028 ou après, vous devrez soit avoir réalisé les travaux, soit proposer un congé pour vente ou reprise (sous conditions strictes de l'art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- En cas de relocation sans travaux après l'échéance, vous vous exposez à une action en nullité du bail et à des dommages-intérêts au profit du locataire.
Combien coûtent les travaux pour passer de F à E ?
Le coût dépend du type de logement, de l'année de construction et des postes à traiter. Les données de l'ADEME et de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour 2024-2025 donnent les ordres de grandeur suivants :
| Poste de travaux | Coût moyen (€ TTC) | Gain DPE estimé |
|---|---|---|
| Isolation des combles perdus | 2 000 – 5 000 | 1 à 2 classes |
| Isolation des murs par l'extérieur | 15 000 – 30 000 | 1 à 2 classes |
| Remplacement chaudière fioul → pompe à chaleur | 10 000 – 18 000 | 1 à 3 classes |
| Remplacement fenêtres simple vitrage | 5 000 – 12 000 | 0,5 à 1 classe |
Pour un appartement F en immeuble collectif, la combinaison isolation des combles + remplacement du mode de chauffage suffit souvent à atteindre la classe E, pour un budget de 12 000 à 25 000 € selon la surface.
Faire réaliser un audit énergétique avant tout
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'un logement classé F ou G (art. L. 126-28-1 du CCH). Même si vous ne vendez pas, cet audit (600 à 1 200 € selon la surface) vous donne un plan de travaux priorisé et les scénarios de gain DPE. C'est le point de départ indispensable avant tout devis.
Les aides disponibles en 2026
MaPrimeRénov' — propriétaire bailleur
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' pour des travaux de rénovation performante (passage d'au moins deux classes DPE). Le taux d'aide varie selon les ressources du ménage locataire occupant et la nature des travaux. En 2025-2026, le dispositif est géré par l'ANAH ; les conditions exactes sont à vérifier sur anah.gouv.fr au moment du dépôt de dossier.
MaPrimeRénov' Copropriété
Si le logement est en copropriété, les travaux sur les parties communes (isolation façade, toiture, changement de chauffage collectif) peuvent être financés via MaPrimeRénov' Copropriété, à hauteur de 30 à 45 % du montant des travaux éligibles, sous condition d'un gain énergétique collectif d'au moins 35 %. Le syndicat de copropriété dépose le dossier ; en tant que copropriétaire bailleur, vous bénéficiez de la quote-part correspondant à vos tantièmes.
CEE (Certificats d'économies d'énergie)
Les primes CEE, versées par les fournisseurs d'énergie, sont cumulables avec MaPrimeRénov'. Elles varient selon l'opération et la zone climatique.
Le plan d'action en 4 étapes
- Dès maintenant : commander un audit énergétique pour connaître le scénario de travaux le plus rentable.
- Avant fin 2026 : déposer le dossier MaPrimeRénov' ou MaPrimeRénov' Copropriété (les délais d'instruction dépassent souvent 6 mois).
- 2027 : réaliser les travaux, obtenir le nouveau DPE après travaux.
- Avant le 1er janvier 2028 : s'assurer que le DPE actualisé atteste d'une classe E ou supérieure avant toute relocation.
Attendre 2027 pour lancer les démarches, c'est prendre le risque de ne pas obtenir les aides à temps et de se retrouver avec un bien illlouable sans solution de financement.
Conclusion
La date du 1er janvier 2028 n'est pas négociable. Un logement F non rénové à cette échéance perd sa capacité locative et décote de 8 à 15 % à la revente selon les données des notaires (Conseil supérieur du notariat, 2024). Le coût de l'inaction dépasse presque toujours le coût des travaux, surtout avec les aides actuelles. Lancez l'audit énergétique maintenant.