Issue de la loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (n° 2021-1104, articles 159 à 197), l'interdiction progressive des passoires thermiques en location est désormais effective. Le calendrier est gravé dans le Code de la construction et de l'habitation.
Le calendrier en vigueur
| Date | Conséquence |
|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers F et G : impossible de revoir le loyer à la hausse |
| 1er janvier 2025 | Logements G interdits à la nouvelle location (art. L. 173-2 CCH) |
| 1er janvier 2028 | Logements F interdits à la nouvelle location |
| 1er janvier 2034 | Logements E interdits à la nouvelle location |
« Nouvelle location » = signature d'un nouveau bail ou tacite reconduction après mise en demeure du locataire. Les baux en cours peuvent continuer mais ne peuvent pas être renouvelés tels quels au-delà des dates limites.
Le parc concerné
Selon l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (avril 2025), environ 17 % du parc locatif privé est classé F ou G — soit 3,8 millions de logements. Les G représentent à eux seuls 600 000 logements déjà sortis du marché locatif neuf depuis le 1er janvier 2025.
Trois options pour le bailleur
1. Rénover
C'est la solution patrimoniale, et elle reste la plus rentable sur 10 ans.
| Travaux | Coût moyen | Gain DPE typique |
|---|---|---|
| Isolation des combles (laine soufflée) | 3 000 – 8 000 € | +1 classe |
| Pompe à chaleur air/eau | 12 000 – 18 000 € | +1 à 2 classes |
| Isolation thermique extérieure (ITE) | 15 000 – 30 000 € | +2 classes |
| Fenêtres double ou triple vitrage | 5 000 – 12 000 € | +1 classe |
Aides 2026 mobilisables :
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : jusqu'à 63 000 € pour un saut de 4 classes (ménages très modestes)
- MaPrimeRénov' bailleur : 50 à 80 % de la dépense plafonnée à 70 000 € HT
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans
- CEE (certificats d'économies d'énergie) : forfait par geste, cumulable
Réaliser un audit énergétique préalable (obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours Accompagné) chiffre précisément l'ROI.
2. Changer de régime locatif
Trois pistes échappent partiellement au calendrier :
- Bail mobilité (1 à 10 mois, art. 25-12 de la loi du 6 juillet 1989) : public ciblé (étudiants, mutation pro), pas concerné par les seuils DPE résidentiels
- Location saisonnière classée : encadrée différemment, mais nouveau régime fiscal défavorable depuis novembre 2024
- Location à un membre de la famille sans bail formel : très limité juridiquement
Aucune n'est universelle ni sans contrepartie.
3. Vendre
Un bien F ou G se négocie avec une décote de 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent mieux classé (Notaires de France, baromètre 2024). Plus le calendrier avance, plus la décote se creuse — l'arbitrage vente/rénovation a un effet falaise approchant 2028.
Mention DPE dans l'annonce : obligatoire
L'article R. 271-1 du CCH impose dans toute annonce immobilière (location ou vente) :
- La classe énergie (A à G)
- La classe GES (A à G)
- L'estimation de la consommation annuelle en kWh/m²/an
- Le montant minimum et maximum des dépenses théoriques d'énergie
Sanction administrative : jusqu'à 3 000 € d'amende par annonce non conforme.
Notre arbitrage
Si votre bien est classé F : commencez l'audit énergétique cette année, vous avez 24 mois avant l'interdiction. Si bien classé G : la décision est binaire — soit vous engagez les travaux dans l'année, soit vous vendez avant que la décote ne s'aggrave. La pire stratégie est l'attentisme : chaque trimestre passé sans décision érode soit votre rentabilité (gel des loyers) soit votre valeur de vente.