Issu de la loi ELAN (n° 2018-1021) et codifié à l'article 140, l'encadrement des loyers plafonne le loyer mensuel hors charges au m² dans les communes qui en ont fait la demande. Avant de signer un bail, vérifiez si vous êtes concerné — la sanction tombe vite.
Les 9 zones encadrées au 1er janvier 2026
| Zone | Entrée en vigueur |
|---|---|
| Paris (intra-muros) | 1er juillet 2019 |
| Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune (9 communes 93) | 1er juin 2021 |
| Lyon, Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble (9 communes 93) | 1er décembre 2021 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Grenoble (38 communes métropole) | 1er juillet 2023 |
| Bagnolet, Romainville (extension) | 2024 |
Marseille, Strasbourg et Toulouse sont en instruction. Le dispositif est expérimental jusqu'à fin 2026 (loi 3DS), une prolongation est attendue.
Le calcul du plafond
L'Observatoire Local des Loyers (OLL) publie chaque année trois loyers de référence par catégorie (type, époque de construction, secteur géographique, meublé ou non) :
- loyer minoré = médiane − 30 %
- loyer médian = référence
- loyer majoré = médiane + 20 % → plafond légal
Pour un T2 vide construit avant 1946, secteur Paris 11ᵉ Sainte-Marguerite, en 2025 : loyer majoré ≈ 31,4 €/m². Sur 35 m², le bailleur ne peut pas dépasser 1 099 €/mois hors charges, sauf complément.
Les valeurs OLL exactes sont sur observatoires-des-loyers.org et sur la fiche de votre commune.
Le complément de loyer : marges étroites
L'article 140 de la loi ELAN autorise un complément si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, manifestement non prises en compte dans le loyer de référence majoré. La jurisprudence parisienne (CA Paris, plusieurs arrêts 2021-2024) admet :
- Vue dégagée sur monument ou jardin (≠ vue cour)
- Terrasse privative ≥ 5 m² accessible directement
- Hauteur sous plafond > 3,30 m sur la pièce principale
- Cheminée fonctionnelle déclarée conforme
- Équipements luxueux justifiés (cuisine sur mesure récente, parquet ancien d'origine restauré, etc.)
Le complément doit être chiffré, justifié dans le bail, et porté à la connaissance du locataire avant signature. Sa contestation se fait devant la Commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire. Plus de 50 % des compléments parisiens contestés ont été annulés (DRIHL 2024).
Les sanctions
En cas de loyer abusif :
- Mise en demeure du préfet de mettre le loyer en conformité
- Restitution intégrale du trop-perçu (rétroactif au début du bail)
- Amende administrative jusqu'à 5 000 € (particulier) / 15 000 € (personne morale)
- En cas de récidive ou refus de mise en conformité : sanctions doublées
Notre repère
Si votre bien est en zone encadrée, ne pariez pas sur la non-détection. Les locataires ont accès au calculateur officiel encadrement.particuliers.gouv.fr — un signalement coûte 30 secondes. Ajustez votre loyer au plafond majoré et, si vous estimez votre bien réellement exceptionnel, chiffrez le complément dans le bail avec photos et descriptif détaillé. La preuve est à votre charge en cas de litige.