Au 4e trimestre 2024, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE s'établit à 144,51, soit une hausse de +1,82 % sur douze mois. C'est le plafond légal de toute révision annuelle de loyer en France pour les baux qui ont leur date anniversaire au cours du 1er trimestre 2025.
Ce que l'IRL autorise — et ce qu'il interdit
L'IRL est défini à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Son application est obligatoire : vous ne pouvez pas réviser le loyer d'un bail d'habitation (vide ou meublé) au-delà de ce plafond, même si le marché local a progressé davantage.
| Trimestre IRL | Indice | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T1 2024 | 143,46 | +3,50 % |
| T2 2024 | 143,97 | +2,47 % |
| T3 2024 | 144,23 | +2,03 % |
| T4 2024 | 144,51 | +1,82 % |
*Source : INSEE, série 001515333, publiée le 15 janvier 2025.*
La tendance est claire : la désinflation comprime progressivement les hausses autorisées. Un bailleur qui attendait +3 % comme en 2023 sera déçu.
La formule de révision, étape par étape
La révision s'applique à la date anniversaire du bail, pas à la date de votre choix. Si vous la manquez, vous perdez définitivement la période écoulée — la révision n'est pas rétroactive au-delà de la date anniversaire (art. 17-1 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989).
Formule légale :
```
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre N-1)
```
Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail. S'il n'est pas précisé, c'est le dernier IRL publié à la date de signature qui s'applique.
Exemple chiffré — T2 à Nantes, bail vide
- Loyer actuel : 750 € hors charges
- Trimestre de référence contractuel : T4
- IRL T4 2024 : 144,51 — IRL T4 2023 : 141,93
- Calcul : 750 × (144,51 / 141,93) = 750 × 1,01818 = 763,64 €
- Hausse autorisée : +13,64 € / mois, soit +163,68 € / an
Arrondir au centime près est légal. Arrondir à l'euro supérieur sans base contractuelle ne l'est pas.
Gel partiel en zones tendues : ce qui change
Depuis la loi du 16 août 2022 (mesures d'urgence pouvoir d'achat), un plafonnement exceptionnel de l'IRL à +3,5 % a été appliqué en 2022-2023. Ce dispositif n'est plus en vigueur pour les révisions calculées sur l'IRL T4 2024 : la variation de +1,82 % est inférieure à tout plafond d'urgence, donc aucun gel additionnel ne s'applique.
En revanche, dans les communes en encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Marseille, Toulouse, Nantes), la révision IRL ne peut pas porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré de la zone. Si votre loyer actuel est déjà au plafond ou au-dessus, la révision est bloquée — même si l'IRL l'autoriserait techniquement.
Vérifiez votre loyer de référence majoré sur observatoires-des-loyers.org avant d'envoyer tout avis de révision.
Les obligations formelles à respecter
Une révision mal notifiée peut être contestée. Voici ce que la loi impose :
- Forme : courrier simple ou recommandé, ou email si le bail le prévoit. Pas de forme sacramentelle, mais une trace écrite est indispensable.
- Délai : la révision prend effet à la date anniversaire, pas à la date de réception du courrier. Envoyez l'avis avant la date anniversaire.
- Contenu minimal : indiquer le nouveau loyer, l'IRL utilisé, le trimestre de référence et la variation appliquée.
- Prescription : vous disposez d'un an à compter de la date anniversaire pour réclamer la révision (art. 17-1 al. 3). Au-delà, la période est perdue.
Ce que vous devez faire maintenant
Si la date anniversaire de votre bail tombe entre janvier et mars 2025, l'IRL T4 2024 (144,51) est votre référence. Pour les anniversaires d'avril à juin 2025, attendez la publication de l'IRL T1 2025 par l'INSEE (attendue mi-avril 2025).
Avant toute révision :
- Vérifiez le trimestre de référence inscrit dans votre bail
- Contrôlez que le loyer révisé ne dépasse pas le loyer de référence majoré si vous êtes en zone encadrée
- Conservez une copie de l'avis de révision avec accusé de réception
La révision IRL est un droit, pas une obligation. Mais si vous ne l'appliquez pas, vous ne pourrez pas rattraper les années manquées lors d'un changement de locataire — le loyer de relocation sera plafonné au dernier loyer appliqué (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989 pour les zones tendues).