Sur un même bien, basculer du vide au meublé peut accroître le revenu net de 20 à 30 %. À condition d'accepter un turnover plus élevé et de respecter les obligations fiscales et matérielles.
Comparaison à 360°
| Critère | Vide (loi du 6 juillet 1989) | Meublé |
|---|---|---|
| Loyer constaté | référence | +5 à +15 % selon la zone |
| Régime fiscal par défaut | micro-foncier (30 % d'abattement) | micro-BIC LMNP (50 % d'abattement) |
| Plafond micro | 15 000 € de loyers / an | 77 700 € de loyers / an (classique, 2026) |
| Bail | 3 ans (6 si bailleur personne morale) | 1 an, 9 mois pour étudiant |
| Préavis locataire | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois |
| Vacance moyenne / an | 4 à 8 % | 8 à 15 % |
Le mobilier obligatoire
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste limitative de 11 éléments à fournir : literie complète, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle suffisante, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien adapté. Mobilier incomplet = risque de requalification en bail vide (3 ans, abattement 30 %), avec rappel des loyers trop perçus.
L'angle fiscal réformé en 2025
La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié le meublé de tourisme non classé : abattement micro-BIC ramené de 71 % à 30 %, plafond de 188 700 € à 15 000 €. Si vous visez Airbnb hors résidence principale, le calcul est désormais à refaire.
Pour la LMNP classique (location longue durée meublée), rien ne change : seuil 77 700 €, abattement 50 %, ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier — souvent imbattable au-delà de 30 000 € de loyers annuels.
Cas chiffré : T2 de 35 m² à Rennes, TMI 30 %
| Vide | Meublé | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel HC | 640 € | 720 € |
| Loyer annuel | 7 680 € | 8 640 € |
| Régime | micro-foncier | micro-BIC |
| Base imposable | 5 376 € | 4 320 € |
| IR + PS (47,2 %) | 2 537 € | 2 039 € |
| Revenu net annuel | 5 143 € | 6 601 € |
Écart : +1 458 €/an, soit +28 % de revenu net pour le meublé. Le calcul ne couvre pas le coût de remplacement du mobilier (~300-500 €/an amorti) ni la vacance supplémentaire (~1 mois en plus, soit -720 €).
Net du net après ces ajustements : +438 €/an en faveur du meublé sur ce cas — l'écart se réduit, mais reste positif.
Notre arbitrage
Le meublé s'impose si vous louez dans une zone étudiante ou de jeunes actifs, êtes prêt à gérer un état des lieux par an et un changement de locataire fréquent. Le régime réel LMNP dès que vos loyers dépassent 30 000 €/an est un accélérateur fort de cash net.
Le vide reste pertinent pour les biens familiaux en zone détendue (T3+ en périphérie), où le turnover prime sur l'écart de loyer, et pour les bailleurs qui veulent s'épargner la complexité comptable du BIC.
Avant de trancher, simulez votre loyer dans les deux régimes : la différence brute sur votre commune est souvent inférieure à 10 %, l'écart de rentabilité nette vient principalement de la fiscalité.