Un texte censé assouplir la règle des 35 % a été déposé à l'Assemblée nationale le 14 avril 2026 — et retiré par son propre auteur quelques semaines plus tard.
Pourquoi la règle des 35 % bloque des dossiers solvables
La décision HCSF n° D-HCSF-2024-1, toujours active en 2026, impose trois contraintes cumulatives à toute banque qui accorde un crédit immobilier :
| Critère | Seuil HCSF |
|---|---|
| Taux d'endettement (charges + assurance) | ≤ 35 % des revenus nets |
| Durée maximale | 25 ans (27 ans si > 10 % de travaux) |
| Marge de flexibilité banque | 20 % des dossiers peuvent déroger |
Le problème est arithmétique. Prenez un cadre célibataire avec 8 000 € de revenus nets mensuels. Il sollicite un prêt de 600 000 € sur 25 ans à 3,5 %. La mensualité s'établit à environ 3 000 €, assurance comprise. Son taux d'endettement atteint 37,5 % — au-dessus du seuil. Dossier refusé en automatique.
Son reste à vivre, lui, s'élève à 5 000 € par mois, soit plus de trois fois le seuil bancaire habituel de 1 500 € par personne. Le risque d'insolvabilité est quasi nul. La règle, elle, ne le voit pas.
Ce dossier ne passe que si la banque l'intègre dans sa marge de flexibilité de 20 %. Aucune obligation. Aucune garantie.
Ce que proposait la PPL n° 2652
La proposition de loi n° 2652 déposée par le député Renaissance Lionel Causse (Landes) visait à modifier deux choses.
Premièrement, la gouvernance du HCSF (art. L. 631-2 du Code monétaire et financier) : imposer la présence d'un député et d'un sénateur au sein de l'instance. Aujourd'hui, le HCSF est présidé par le ministre des Finances et comprend le gouverneur de la Banque de France — sans représentation parlementaire directe.
Deuxièmement, une dérogation à la règle des 35 % : une banque aurait pu s'en affranchir à condition de démontrer que le concours proposé « ne présente pas de risque d'endettement excessif ». L'analyse se serait alors appuyée sur le reste à vivre plutôt que sur le ratio d'endettement brut. La contrainte de durée maximale de 25 ans aurait été supprimée dans ce cas.
Le texte avait le soutien de courtiers en crédit immobilier (FNECM), de notaires et de plusieurs fédérations immobilières. La Banque de France s'y est opposée par principe, refusant toute fragilisation du cadre prudentiel.
L'enterrement en deux actes
La commission des finances a adopté le texte — mais avec des amendements qui en ont modifié la portée. En séance publique, de nouveaux amendements ont, selon Batiactu, « vidé la proposition de sa substance ».
Lionel Causse a alors retiré son texte, estimant qu'il ne correspondait plus à l'intention initiale.
La CNCEF avait pourtant alerté dès le départ sur un point précis : le texte ne définissait pas de méthode de calcul du reste à vivre. Sans barème opposable, la dérogation aurait été laissée à l'appréciation discrétionnaire de chaque établissement — ce qui, selon Clément Delpirou (président du groupe mandataires CNCEF), risquait de « mettre en danger les ménages » faute de garde-fous uniformes.
Ce n'est pas la première tentative. Une initiative similaire avait déjà périclité en 2024. Le HCSF a, de son côté, maintenu le statu quo en 2026 : aucun assouplissement n'est à l'ordre du jour.
Ce qui reste en vigueur en 2026
Les règles HCSF applicables aujourd'hui sont inchangées :
- 35 % de taux d'endettement maximum (charges + assurance / revenus nets)
- 25 ans de durée maximale (27 ans avec travaux représentant plus de 10 % de l'opération)
- 20 % de marge de flexibilité laissée aux banques pour déroger — sans obligation de l'utiliser
La Banque de France défend ce cadre comme un rempart contre la surchauffe du crédit. Les courtiers et professionnels de l'immobilier continuent de plaider pour une prise en compte du reste à vivre. Le débat n'est pas clos — mais aucun texte ne le tranche en 2026.
Comment positionner votre dossier aujourd'hui
La marge de 20 % existe. Elle est sous-utilisée. Voici comment l'activer en votre faveur :
- Documentez votre reste à vivre : préparez un tableau mensuel charges / revenus / épargne résiduelle. Certaines banques régionales valorisent cet argument pour inscrire votre dossier dans leur quota dérogatoire.
- Passez par un courtier qui connaît les politiques d'octroi locales : les banques mutualistes régionales exploitent leur marge de flexibilité de façon plus active que les réseaux nationaux.
- Calibrez le loyer attendu avant de monter le dossier : un loyer surestimé fragilise la cohérence du plan de financement. Un loyer ancré dans les données de marché (Carte des Loyers ANIL/DHUP) renforce la crédibilité du dossier.
- Envisagez une part de travaux : dépasser 10 % de travaux dans l'opération ouvre la durée à 27 ans, ce qui réduit mécaniquement la mensualité et le taux d'endettement.
La règle des 35 % ne bougera pas à court terme. Ce n'est pas une raison pour ne pas optimiser le dossier dans le cadre existant.