Un dossier incomplet ou une demande de document illégal peut vous coûter 3 000 € d'amende — et invalider votre sélection. Voici comment trier les candidatures de façon rigoureuse et conforme.
Les justificatifs que vous pouvez légalement demander
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi ALUR, fixe la liste exhaustive des pièces exigibles. Vous ne pouvez pas demander autre chose.
Pièces autorisées
| Catégorie | Documents acceptés |
|---|---|
| Identité | Carte nationale d'identité, passeport, titre de séjour en cours de validité |
| Domicile actuel | 3 dernières quittances de loyer, ou attestation d'hébergement + justificatif d'identité de l'hébergeant |
| Situation professionnelle | Contrat de travail ou promesse d'embauche, 3 derniers bulletins de salaire, extrait Kbis (indépendant), 2 derniers bilans (gérant) |
| Ressources | 3 derniers avis d'imposition ou de non-imposition |
Pièces formellement interdites
- Relevé de compte bancaire
- Carte Vitale ou dossier médical
- Extrait de casier judiciaire
- Photo d'identité (hors pièce d'identité officielle)
- Contrat de mariage ou PACS
- Attestation de bonne tenue de compte
- Dossier de surendettement
Demander l'une de ces pièces constitue une infraction passible d'une amende de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), conformément à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Évaluer la solvabilité : le ratio 33 % et ses limites
La règle empirique du tiers des revenus nets reste la référence la plus utilisée : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets mensuels du candidat.
Exemple chiffré
| Loyer CC | Revenus nets requis (ratio 33 %) |
|---|---|
| 600 € | 1 818 € |
| 900 € | 2 727 € |
| 1 200 € | 3 636 € |
| 1 500 € | 4 545 € |
Ce ratio n'a aucune valeur légale : vous ne pouvez pas rejeter automatiquement un dossier au motif que le candidat est en dessous. Il sert de signal, pas de filtre binaire. Un candidat à 30 % avec un CDI ancienneté 10 ans peut être plus solide qu'un candidat à 35 % en période d'essai.
Critères objectifs complémentaires
- Stabilité du contrat : CDI confirmé > CDD > intérim > indépendant (sans hiérarchie discriminatoire, mais avec pondération du risque)
- Ancienneté dans l'emploi : vérifiable via les bulletins de salaire
- Cohérence des revenus déclarés : les avis d'imposition doivent être cohérents avec les bulletins de salaire fournis
- Situation du garant : appliquer les mêmes critères de solvabilité au garant qu'au locataire principal
Garants : personnes physiques, Visale et caution bancaire
Trois options principales s'offrent à vous :
Garant personne physique
Vous pouvez demander les mêmes justificatifs que pour le locataire (décret 2015-1437). Le garant doit idéalement présenter des revenus équivalents à 3 fois le loyer. L'acte de cautionnement doit être rédigé conformément à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : mention manuscrite obligatoire du montant du loyer et des charges, durée de l'engagement.
Attention : depuis la loi ELAN (2018), vous ne pouvez pas cumuler une assurance loyers impayés (GLI) et un garant personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Visale (Action Logement)
Garantie gratuite pour le bailleur, accordée par Action Logement. Couvre les impayés jusqu'à 36 mensualités et les dégradations locatives. Éligibilité : locataire de moins de 30 ans, ou salarié du secteur privé en mobilité professionnelle, ou locataire en situation précaire (sous conditions). À vérifier sur visale.fr.
Caution bancaire
Moins courante, elle consiste en un dépôt bloqué en banque. Solide mais contraignante pour le locataire. Aucune obligation légale de l'accepter.
Scorer sans discriminer
La loi du 27 mai 2008 (transposant les directives européennes) et l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 interdisent tout refus fondé sur l'origine, le sexe, la situation de famille, l'état de grossesse, l'apparence physique, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, les opinions politiques, les activités syndicales, la religion ou l'orientation sexuelle.
Critères légaux et objectifs pour comparer des dossiers :
- Montant et stabilité des revenus
- Nature du contrat de travail
- Présence et solidité d'un garant
- Cohérence entre revenus déclarés et justificatifs fournis
- Complétude du dossier
Documentez votre décision. En cas de litige, vous devez être en mesure de justifier votre choix par des critères exclusivement objectifs et financiers.
Ce qu'il faut retenir
Le tri d'un dossier locataire repose sur trois piliers : des justificatifs strictement conformes au décret de 2015, une évaluation de solvabilité fondée sur des critères financiers objectifs, et une décision traçable. Le ratio 33 % est un outil d'aide à la décision, pas un critère légal d'exclusion. Tout écart sur les documents demandés ou les motifs de refus vous expose à une sanction pénale et civile.