Le DPE de votre bien affiche F ou G, et vous avez déjà demandé des devis d'isolation à 30 000 ou 50 000 euros. Avant de signer, posez-vous une question que la plupart des bailleurs ne posent pas : est-ce vraiment l'isolation qui est en cause, ou simplement la façon dont votre électricité est comptée ?
Le coefficient d'énergie primaire : la règle de calcul qui fait basculer des milliers de logements
Le DPE ne mesure pas directement ce que vous consommez sur votre facture. Il convertit cette consommation d'énergie finale en énergie primaire, c'est-à-dire en tenant compte des pertes liées à la production et au transport de l'énergie. Pour l'électricité, cette conversion s'effectue via un coefficient multiplicateur.
Jusqu'au 31 décembre 2025, ce coefficient était fixé à 2,3 pour les logements existants. Concrètement : si votre appartement consommait 100 kWh d'électricité, le DPE l'enregistrait comme 230 kWh d'énergie primaire. Un logement chauffé au gaz ou au bois avec la même consommation réelle affichait un score DPE bien inférieur, parce que le coefficient de ces énergies est proche de 1.
Depuis le 1er janvier 2026, l'arrêté du 13 août 2025 a abaissé ce coefficient à 1,9. Le même appartement de 100 kWh électriques n'est plus compté que pour 190 kWh en énergie primaire. Rien n'a changé dans le logement, aucun travaux n'a été réalisé, les factures restent identiques. Seule la convention de calcul a évolué.
| Énergie | Coefficient avant 2026 | Coefficient depuis 2026 |
|---|---|---|
| Électricité | 2,3 | 1,9 |
| Gaz naturel | 1,0 | 1,0 |
| Bois / biomasse | 1,0 | 1,0 |
| Réseau de chaleur | variable | variable |
L'effet sur le stock de passoires est massif : selon les estimations gouvernementales, entre 700 000 et 850 000 logements sortent des classes F et G du seul fait de cette modification réglementaire, sur un total d'environ 4,8 millions de passoires recensées. Ces logements ne sont pas devenus plus confortables ni moins énergivores. Ils ont simplement bénéficié d'une réévaluation de la convention de calcul.
Ce que ça révèle sur la nature de votre passoire
Si votre bien est chauffé à l'électricité directe (radiateurs à effet Joule, convecteurs, plancher chauffant électrique) et qu'il a été classé F ou G sous l'ancien coefficient, il appartient peut-être à cette catégorie de logements dont le mauvais classement DPE était davantage lié au mode de chauffage qu'à l'état de l'enveloppe.
Le raisonnement est simple. Prenez un T2 de 45 m² avec des murs correctement isolés, du double vitrage et une toiture en bon état, mais équipé de convecteurs électriques. Sous le coefficient 2,3, sa consommation d'énergie primaire pouvait facilement dépasser le seuil de 330 kWhEP/m²/an qui définit la classe F. Sous le coefficient 1,9, le même logement sans aucun travaux peut passer en classe E, voire D.
Le DPE repose sur une double échelle : énergie primaire (kWhEP/m²/an) et émissions de gaz à effet de serre (kgCO2eq/m²/an). La classe retenue est la moins favorable des deux. Pour un logement tout électrique, c'est quasi systématiquement l'énergie primaire qui tire la classe vers le bas, pas les émissions de CO2 (l'électricité française étant peu carbonée). C'est précisément là que le coefficient joue à plein.
Pour aller plus loin sur les obligations qui s'appliquent aux logements F et G, l'article DPE F interdit en 2028 : ce que vous devez faire dès 2026 détaille les échéances réglementaires et les marges de manœuvre disponibles.
Stratégie d'amortissement : changer le chauffage avant d'isoler les murs
La question n'est pas de savoir si l'isolation est utile. Elle l'est presque toujours pour le confort et les factures. La question est de savoir si le coût d'une rénovation lourde de l'enveloppe est justifié au regard de l'objectif réglementaire que vous cherchez à atteindre.
Identifier la cause réelle du classement F/G
Avant tout devis, demandez à votre diagnostiqueur de vous détailler le calcul : quelle part du score DPE est imputable au système de chauffage, quelle part à l'isolation des murs, de la toiture, des menuiseries ? Cette décomposition est accessible dans le rapport DPE complet.
Si le chauffage électrique direct représente l'essentiel du score défavorable, deux leviers ciblés méritent d'être chiffrés en priorité :
- Remplacement des convecteurs par une pompe à chaleur air/air ou air/eau : une PAC produit en moyenne 3 à 4 kWh de chaleur pour 1 kWh électrique consommé. Dans le DPE, ce rapport (le COP) est pris en compte et réduit mécaniquement la consommation d'énergie primaire calculée. L'effet sur la classe DPE peut être de deux à trois niveaux.
- Déclaration d'un poêle à bois ou d'un insert comme chauffage principal : le bois a un coefficient d'énergie primaire de 1,0. Si cet équipement est déclaré comme chauffage principal dans le DPE, le moteur de calcul bascule et peut faire sauter la classe sans toucher à l'isolation.
Ces deux leviers ont un coût d'investissement généralement compris entre 5 000 et 15 000 euros selon la configuration du logement, soit un ordre de grandeur très différent d'une rénovation globale de l'enveloppe.
Comparer les horizons d'amortissement
Un chantier d'isolation thermique par l'extérieur (ITE) sur un immeuble de rapport ou une maison individuelle se chiffre facilement entre 20 000 et 60 000 euros. Le gain sur les factures de chauffage, même réel, s'amortit sur 15 à 25 ans dans les scénarios optimistes. Sur un bien locatif, ce sont les locataires qui bénéficient directement de la réduction des charges, pas le bailleur.
Le changement de système de chauffage, lui, a un double effet : il réduit les charges locatives (argument de commercialisation) et il améliore la classe DPE, ce qui conditionne la possibilité de louer le bien après les échéances de 2025 (classe G), 2028 (classe F) et 2034 (classe E).
| Levier | Coût indicatif | Effet DPE attendu | Horizon d'amortissement |
|---|---|---|---|
| Isolation murs + toiture (rénovation lourde) | 20 000-60 000 € | +1 à +2 classes | 15-25 ans |
| Remplacement chauffage électrique par PAC | 5 000-15 000 € | +2 à +3 classes | 5-12 ans |
| Poêle à bois déclaré chauffage principal | 2 000-6 000 € | variable, cas par cas | 3-8 ans |
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur : chaque bien est différent, et seul un audit énergétique sérieux permet de quantifier le gain réel. Sur ce point, l'article Audit énergétique obligatoire : ce que les investisseurs proactifs ont compris précise dans quels cas cet audit est obligatoire et ce qu'il apporte au-delà du simple DPE.
Le piège de la lettre DPE sans analyse du calcul
La réforme du coefficient illustre un point que les investisseurs avisés doivent intégrer : la lettre DPE est une convention réglementaire, pas une mesure physique de la qualité du logement. Elle peut changer sans que le bâtiment change.
Cela a deux implications pratiques.
Première implication : si votre DPE date d'avant le 1er janvier 2026 et que votre logement est chauffé à l'électricité, il est possible qu'un nouveau DPE réalisé aujourd'hui affiche une classe plus favorable, sans aucun travaux. Les DPE existants restent valables jusqu'à leur échéance légale, mais rien ne vous empêche d'en commander un nouveau si vous pensez que la réforme du coefficient vous bénéficie. Le coût d'un DPE (150 à 300 euros environ) est sans commune mesure avec celui d'une rénovation inutile.
Deuxième implication : améliorer la lettre DPE par un changement de chauffage ne réduit pas nécessairement la consommation réelle du logement ni les factures des locataires. Si l'isolation est effectivement défaillante, les locataires continueront à se plaindre du froid et de charges élevées, même avec une belle étiquette E. Le bailleur doit donc distinguer deux objectifs qui peuvent diverger : satisfaire à l'obligation réglementaire de location, et offrir un logement réellement confortable et économe.
Pour les bailleurs qui raisonnent en rentabilité globale, cette distinction rejoint directement le calcul de rentabilité locative : une vacance locative liée à un logement inconfortable coûte souvent plus cher qu'un investissement ciblé dans le confort thermique réel.
Que faire concrètement avant de signer un devis
Quatre étapes pour ne pas engager des dizaines de milliers d'euros à tort :
1. Vérifiez la date et le type d'énergie de votre DPE actuel. Un DPE réalisé avant 2026 sur un logement tout électrique mérite d'être réévalué sous le nouveau coefficient.
2. Demandez la décomposition du score DPE à votre diagnostiqueur : part chauffage, part eau chaude sanitaire, part isolation. Si le chauffage représente plus de 60 % du score défavorable, les leviers ciblés sont à étudier en priorité.
3. Chiffrez le remplacement du système de chauffage avant de chiffrer l'isolation. Comparez les deux horizons d'amortissement en intégrant les aides disponibles (MaPrimeRénov', CEE) qui s'appliquent aussi bien aux PAC qu'à l'isolation.
4. Consultez l'ANIL pour vérifier les obligations réglementaires précises selon la classe DPE de votre bien et les échéances de location applicables dans votre département.
La réforme du coefficient d'énergie primaire a mis en lumière quelque chose que les professionnels du secteur savaient depuis longtemps : dans le DPE, le système de chauffage pèse souvent autant, voire plus, que l'enveloppe du bâtiment. Pour le bailleur qui cherche à sortir du statut de passoire au meilleur coût, c'est une information qui peut changer radicalement le calcul d'investissement.