La réforme LMNP entrée en vigueur le 15 février 2025 ne frappe pas tous les investisseurs avec la même intensité : à Paris ou à Limoges, à Lyon ou à Nantes, le même mécanisme de réintégration des amortissements produit des effets fiscaux très différents selon le prix d'achat, la dynamique de valorisation du bien et les loyers pratiqués.
Ce que change la réforme : la mécanique en trois lignes
Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84, codifié au III de l'article 150 VB du Code général des impôts, consultable sur Légifrance), le calcul de la plus-value immobilière d'un LMNP au régime réel intègre une nouvelle variable : les amortissements déduits pendant toute la durée de détention viennent diminuer le prix d'acquisition retenu dans la formule.
La plus-value brute se calcule désormais ainsi :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − (Prix d'acquisition corrigé − Amortissements déduits)
Conséquence directe : plus vous avez déduit d'amortissements, plus votre base taxable à la revente est élevée. La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris pour des biens achetés bien avant cette date et des amortissements pratiqués sur des années antérieures.
Le taux d'imposition reste celui des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, après abattements pour durée de détention. À cela peut s'ajouter une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value nette dépasse 50 000 euros. Les abattements classiques s'appliquent toujours : exonération d'IR après 22 ans de détention, exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
Pour comprendre comment se forment ces amortissements et pourquoi leur cumul peut être substantiel, l'article sur l'amortissement LMNP par composants détaille la mécanique sur un cas réel à Lyon.
Méthodologie des simulations
Pour comparer les trois villes sur une base équitable, les simulations reposent sur un profil type identique :
Bien acheté il y a 10 ans (2015), mis en location meublée au régime réel dès l'acquisition
Surface : 40 m² (studio ou T2 compact)
Structure d'amortissement : 80 % de la valeur hors terrain amortissable sur 30 ans en moyenne (composants inclus), soit environ 2,67 % par an de la valeur du bien hors terrain
Terrain estimé à 20 % du prix d'achat (non amortissable)
Revente en 2025-2026
Les loyers par ville servent à calibrer la cohérence économique du bien (rendement brut) mais n'entrent pas directement dans le calcul fiscal de la plus-value ; ils influencent en revanche la décision de revente et le profil type d'investisseur dans chaque marché.
Ville | Prix achat 2015 (€/m²) | Prix revente 2025 (€/m²) | Plus-value économique brute | Amortissements cumulés 10 ans | Plus-value imposable (base réforme) |
|---|---|---|---|---|---|
Lyon | 3 500 | 5 200 | 68 000 € | 37 520 € | 105 520 € |
Bordeaux | 3 000 | 4 400 | 56 000 € | 32 160 € | 88 160 € |
Nantes | 2 600 | 3 700 | 44 000 € | 27 872 € | 71 872 € |
*Hypothèses : bien de 40 m², terrain = 20 % du prix d'achat, amortissement moyen 2,67 %/an sur la valeur hors terrain, 10 ans de détention. Abattements pour durée de détention non encore appliqués à ce stade.*
Lyon : le double effet ciseau
À Lyon, l'investisseur qui a acheté un 40 m² en 2015 autour de 3 500 €/m² (soit 140 000 €) et revend en 2025 à 5 200 €/m² (208 000 €) réalise une plus-value économique de 68 000 euros. Jusque-là, rien d'anormal.
Mais avec la réforme, les amortissements cumulés sur 10 ans s'élèvent à environ 37 520 euros (2,67 % × 112 000 € de valeur amortissable × 10 ans). Ces 37 520 euros viennent s'ajouter à la plus-value économique : la base imposable monte à 105 520 euros.
Après abattements pour 10 ans de détention (environ 30 % sur l'IR, 16,5 % sur les prélèvements sociaux), la plus-value nette imposable reste supérieure à 50 000 euros, ce qui déclenche la surtaxe. En retenant une surtaxe de 3 % (tranche 50 000-100 000 €), l'impôt total dépasse 30 000 euros, soit plus de 14 % du prix de revente.
C'est ce que l'on peut appeler le double effet ciseau lyonnais : une forte valorisation du bien combinée à un stock d'amortissements important (lié à un prix d'achat déjà élevé) pousse mécaniquement la base taxable bien au-delà du seuil de surtaxe.
Bordeaux : un impact fort mais plus variable selon le quartier
À Bordeaux, le même profil d'investisseur (achat 2015 à 3 000 €/m², soit 120 000 €) revend à 4 400 €/m² (176 000 €). La plus-value économique est de 56 000 euros, les amortissements cumulés de 32 160 euros (2,67 % × 96 000 € × 10 ans).
Base imposable après réforme : 88 160 euros. Après abattements pour durée de détention, la plus-value nette reste là aussi au-dessus de 50 000 euros dans la plupart des configurations, exposant l'investisseur à la surtaxe. L'impôt total se situe entre 24 000 et 27 000 euros selon la tranche de surtaxe atteinte.
La nuance bordelaise tient à la trajectoire des prix : la ville a connu une forte hausse jusqu'en 2022, puis un léger recul. Un investisseur entré en 2018-2019 au pic, revendant en 2025, peut présenter une plus-value économique bien plus faible (voire nulle), mais devra tout de même réintégrer ses amortissements, créant une situation paradoxale où l'on paie de l'impôt sur une plus-value « comptable » que le marché n'a pas réellement générée.
Nantes : moins exposé à la surtaxe, mais la réforme pèse quand même
À Nantes, l'achat 2015 à 2 600 €/m² (104 000 €) revendu à 3 700 €/m² (148 000 €) génère une plus-value économique de 44 000 euros. Les amortissements cumulés s'élèvent à 27 872 euros (2,67 % × 83 200 € × 10 ans).
Base imposable après réforme : 71 872 euros. Après abattements pour 10 ans de détention, la plus-value nette imposable descend plus facilement sous le seuil de 50 000 euros, limitant ou supprimant l'exposition à la surtaxe. L'impôt total se situe autour de 17 000 à 20 000 euros, soit un écart de 10 000 à 13 000 euros par rapport à Lyon.
Nantes reste néanmoins significativement impactée par rapport au régime antérieur à la réforme, où ces mêmes amortissements n'auraient pas été réintégrés. Sans réforme, l'impôt sur la seule plus-value économique de 44 000 euros (après abattements) aurait été inférieur à 10 000 euros.
Où la réforme pèse-t-elle le plus lourd ?
Le tableau suivant synthétise l'impact différentiel de la réforme dans les trois villes, en comparant l'impôt estimé avec et sans réintégration des amortissements (après abattements pour 10 ans de détention, hors surtaxe pour simplifier la comparaison de base) :
Ville | Impôt sans réforme (estimé) | Impôt avec réforme (estimé) | Surcoût fiscal | Surcoût en % du prix de revente |
|---|---|---|---|---|
Lyon | ~11 500 € | ~30 000 € | +18 500 € | +8,9 % |
Bordeaux | ~9 500 € | ~25 500 € | +16 000 € | +9,1 % |
Nantes | ~7 500 € | ~18 500 € | +11 000 € | +7,4 % |
*Estimations indicatives, profil type 40 m², 10 ans de détention, abattements appliqués. La surtaxe peut alourdir la facture lyonnaise et bordelaise de 2 000 à 5 000 euros supplémentaires.*
Trois enseignements ressortent de cette comparaison :
La réforme frappe proportionnellement de façon similaire dans les trois villes (7 à 9 % du prix de revente), mais en valeur absolue, Lyon et Bordeaux sont les plus touchées en raison de prix d'achat plus élevés qui génèrent plus d'amortissements.
Le franchissement du seuil de 50 000 euros de plus-value nette, déclencheur de la surtaxe, est quasi systématique à Lyon et fréquent à Bordeaux pour des détentions de 8 à 15 ans. À Nantes, ce seuil est moins souvent atteint après abattements.
Les détentions longues (22 ans et plus) restent la meilleure protection : l'exonération d'IR après 22 ans et totale après 30 ans s'applique sur la base élargie par les amortissements réintégrés, ce qui peut neutraliser une grande partie de la facture.
Pour aller plus loin sur la comparaison des rendements réels entre ces marchés, la simulation de TRI locatif à Lyon, Bordeaux et Rennes intègre déjà la fiscalité à la sortie dans le calcul du retour sur investissement.
Ce que cela change pour votre stratégie de sortie
La réforme modifie profondément le calcul de la durée de détention optimale. Avant 2025, il était rationnel de revendre après 22 ans pour bénéficier de l'exonération d'IR, quitte à payer les prélèvements sociaux. Désormais, la base taxable étant plus large, l'exonération totale à 30 ans devient encore plus précieuse.
Pour les investisseurs envisageant une revente dans les 5 à 15 prochaines années, trois leviers méritent attention :
Documenter précisément le montant total des amortissements déduits depuis le début de la location : c'est la variable clé du calcul post-réforme.
Simuler l'impact de la surtaxe dès que la plus-value économique dépasse 30 000 euros, car la réintégration peut faire franchir le seuil de 50 000 euros même sur des marchés modérés.
Comparer le coût fiscal d'une revente en 2025-2026 avec celui d'une revente après 22 ou 30 ans de détention : dans certains cas, patienter quelques années supplémentaires réduit significativement la facture.
Pour calibrer votre loyer actuel et évaluer si votre bien reste compétitif pendant cette période de détention prolongée, l'estimateur de loyer Lokimoo vous donne une référence de marché par ville et par type de bien.
La réforme LMNP 2026 ne rend pas l'investissement en meublé non rentable : elle déplace simplement le curseur de la rentabilité vers la détention longue et renforce l'importance d'une simulation fiscale précise avant toute décision de cession. Dans les marchés les plus dynamiques comme Lyon, ignorer la réintégration des amortissements dans son calcul de sortie, c'est risquer une surprise fiscale de 15 000 à 20 000 euros.