Lyon, Bordeaux, Rennes : trois métropoles dynamiques, trois marchés locatifs aux profils radicalement différents — et pourtant, la plupart des investisseurs les comparent uniquement sur le prix au mètre carré. C'est précisément cette erreur qui fait rater les meilleures opportunités de 2026.
Le taux de rendement interne (TRI) est la seule métrique qui intègre simultanément le prix d'achat, les loyers encaissés, les charges, la fiscalité, la vacance locative et la valeur de revente. Un rendement brut affiché à 5 % peut cacher un TRI sur 10 ans de 3 % si la vacance est élevée ou la fiscalité défavorable. À l'inverse, un marché perçu comme « cher » peut délivrer un TRI supérieur grâce à une tension locative structurelle et une revalorisation du capital.
Voici comment se comparent réellement ces trois villes pour un T2 acheté en 2026.
Les trois indicateurs à ne pas confondre
Avant d'entrer dans les simulations, il est indispensable de distinguer trois notions que beaucoup d'investisseurs utilisent comme synonymes.
Le rendement brut est le rapport loyer annuel / prix d'achat. Simple à calculer, il ignore tout : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion, vacance, fiscalité. C'est un indicateur de premier tri, pas une base de décision.
Le rendement net déduit les charges récurrentes du loyer annuel avant de diviser par le prix d'achat. Il est plus réaliste mais reste statique : il ne tient pas compte de l'évolution des loyers dans le temps, de la plus-value à la revente, ni de l'effet levier du crédit.
Le TRI (taux de rendement interne) est dynamique. Il calcule le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de tous les flux : apport initial, mensualités de crédit, loyers nets encaissés, fiscalité annuelle et produit net de la revente à l'horizon choisi. C'est la seule métrique qui permet de comparer un investissement immobilier à un placement financier alternatif. Pour aller plus loin sur les formules, consultez notre guide sur la rentabilité locative : le calcul qui ne ment pas.
Les hypothèses communes aux trois simulations
Pour que la comparaison soit valide, les paramètres structurels sont identiques dans les trois cas.
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Surface du bien | 42 m² (T2 standard) |
| Apport | 20 % du prix d'achat + frais de notaire |
| Durée du crédit | 20 ans |
| Taux d'intérêt | 3,50 % fixe (marché 2026) |
| Régime fiscal | LMNP réel (amortissements) |
| Vacance locative | Variable selon la ville |
| Horizon de simulation | 10 ans |
| Revalorisation annuelle des loyers | IRL moyen (+2 %/an) |
| Revalorisation du capital | Hypothèse conservatrice (+1,5 %/an) |
| Charges nettes propriétaire | 25 % des loyers bruts |
Le régime LMNP réel est retenu car il reste, en 2026, le plus favorable pour un T2 meublé dans les trois villes. La réforme LMNP 2026 a modifié certains paramètres de réintégration des amortissements à la revente, ce qui pèse légèrement sur le TRI final — cet effet est intégré dans les simulations ci-dessous.
Lyon : tension locative maximale, rendement brut comprimé
Lyon est la métropole la plus chère des trois à l'achat. Un T2 de 42 m² dans un arrondissement bien desservi (3e, 7e, 8e) se négocie autour de 4 700 à 5 200 euros le mètre carré en 2026, soit un prix d'acquisition total entre 197 000 et 218 000 euros frais inclus.
Le loyer marché pour ce même T2 meublé oscille entre 750 et 900 euros mensuels selon le secteur. La vacance locative est structurellement faible : Lyon concentre deux grandes universités, plusieurs grandes écoles et un marché de l'emploi tertiaire dense. En pratique, un T2 bien positionné se reloue en moins de trois semaines.
Simulation Lyon (hypothèse médiane) :
- Prix d'achat : 207 000 euros (4 928 euros/m²)
- Loyer mensuel : 820 euros
- Rendement brut : 4,75 %
- Rendement net (après charges 25 %) : 3,56 %
- TRI sur 10 ans (LMNP réel, revente à +1,5 %/an) : 5,8 %
Le TRI lyonnais est tiré vers le haut par la faible vacance et la revalorisation du capital dans un marché où l'offre reste structurellement contrainte par la géographie (presqu'île, collines).
Bordeaux : la correction post-bulle change la donne
Bordeaux a connu une envolée des prix entre 2015 et 2022, suivie d'une correction significative. En 2026, le prix médian d'un T2 de 42 m² se situe autour de 3 900 à 4 400 euros le mètre carré dans les quartiers locatifs porteurs (Chartrons, Saint-Michel, Bacalan), soit un prix d'acquisition entre 164 000 et 185 000 euros frais inclus.
Les loyers, eux, ont moins corrigé que les prix : un T2 meublé bien situé se loue entre 700 et 820 euros mensuels. La tension locative reste élevée grâce à l'université de Bordeaux et au dynamisme économique de la métropole, mais la vacance est légèrement supérieure à Lyon (environ 3 à 4 semaines de relocation en moyenne).
Bordeaux est soumise à l'encadrement des loyers depuis 2022. Cela plafonne mécaniquement la progression des loyers au-delà de l'IRL, ce qui pèse sur le TRI à long terme. Pour comprendre les règles applicables dans votre ville, notre article sur l'encadrement des loyers en 2026 détaille les zones concernées et les compléments de loyer autorisés.
Simulation Bordeaux (hypothèse médiane) :
- Prix d'achat : 174 000 euros (4 143 euros/m²)
- Loyer mensuel : 760 euros
- Rendement brut : 5,24 %
- Rendement net (après charges 25 %) : 3,93 %
- TRI sur 10 ans (LMNP réel, revente à +1,5 %/an) : 5,2 %
Bordeaux affiche un rendement brut supérieur à Lyon, mais son TRI est inférieur. L'encadrement des loyers limite la progression des revenus locatifs, et la revalorisation du capital reste incertaine dans un marché encore en phase de digestion post-correction.
Rennes : le rapport loyer/prix le plus favorable
Rennes est la révélation de cette comparaison. Avec un prix médian autour de 3 200 à 3 700 euros le mètre carré pour un T2 de 42 m² dans les quartiers étudiants et tertiaires (Thabor, Beaulieu, Villejean), le ticket d'entrée est nettement inférieur : entre 134 000 et 155 000 euros frais inclus.
Mais ce qui distingue Rennes, c'est la tension locative exceptionnelle. La ville concentre plus de 35 000 étudiants pour une offre locative structurellement insuffisante. La vacance est quasi nulle sur les petites surfaces : un T2 meublé se reloue en moins de deux semaines. Les loyers, eux, se maintiennent entre 650 et 780 euros mensuels pour ce format, soit un rapport loyer/prix particulièrement favorable. Le marché locatif rennais en 2026 confirme cette dynamique avec des données de tension par quartier.
Rennes n'est pas soumise à l'encadrement des loyers à l'échelle de la métropole entière en 2026, ce qui laisse davantage de latitude pour ajuster les loyers à la relocation.
Simulation Rennes (hypothèse médiane) :
- Prix d'achat : 144 000 euros (3 429 euros/m²)
- Loyer mensuel : 710 euros
- Rendement brut : 5,92 %
- Rendement net (après charges 25 %) : 4,44 %
- TRI sur 10 ans (LMNP réel, revente à +1,5 %/an) : 6,4 %
Rennes délivre le TRI le plus élevé des trois villes, malgré des loyers absolus inférieurs à Lyon et Bordeaux. La combinaison d'un prix d'achat modéré, d'une vacance quasi nulle et d'une absence d'encadrement des loyers crée les conditions d'un TRI supérieur.
Ce que la comparaison révèle vraiment
| Ville | Prix achat (médian) | Loyer mensuel | Rendement brut | TRI 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Lyon | 207 000 € | 820 € | 4,75 % | 5,8 % |
| Bordeaux | 174 000 € | 760 € | 5,24 % | 5,2 % |
| Rennes | 144 000 € | 710 € | 5,92 % | 6,4 % |
La leçon centrale est contre-intuitive : Bordeaux, qui présente le meilleur rendement brut apparent, délivre le TRI le plus faible des trois. L'encadrement des loyers, la vacance légèrement supérieure et l'incertitude sur la revalorisation du capital font basculer l'équation.
Lyon, perçue comme la ville la plus chère, offre un TRI intermédiaire solide grâce à une tension locative exceptionnelle et une revalorisation du capital historiquement robuste.
Rennes, souvent sous-estimée par les investisseurs parisiens qui regardent d'abord les grandes métropoles, sort gagnante sur le TRI grâce à un rapport loyer/prix favorable et une vacance structurellement faible.
Les variables qui peuvent tout changer
Ces simulations reposent sur des hypothèses conservatrices et identiques. En pratique, trois variables peuvent faire varier le TRI de plus ou moins 1,5 point :
La fiscalité choisie. Le LMNP réel est retenu ici, mais le choix entre meublé et nu, entre micro-BIC et réel, modifie significativement le revenu net annuel. Notre comparatif LMNP ou micro-foncier détaille les seuils à partir desquels le régime réel devient incontournable.
Le taux de vacance réel. Une semaine de vacance supplémentaire par an représente environ 0,15 point de rendement brut perdu. Sur 10 ans, l'effet cumulé est significatif. C'est pourquoi la qualité de l'emplacement micro-local (proximité transport, université, bassin d'emploi) prime sur la ville en elle-même.
Le prix de revente. L'hypothèse de +1,5 %/an est conservatrice. À Lyon, la revalorisation historique sur 20 ans dépasse 3 %/an. À Bordeaux, la correction récente rend l'hypothèse plus incertaine. À Rennes, la dynamique démographique et économique soutient une revalorisation au moins égale à l'inflation.
La conclusion pratique est simple : avant d'arbitrer entre ces trois villes, calibrez votre loyer cible avec précision. Un loyer surestimé de 50 euros par mois allonge la vacance et dégrade le TRI réel bien plus que ne le suggère le calcul statique.