Un T2 de 38 m² dans le 7e arrondissement de Lyon : c'est le type de bien que ciblent la majorité des primo-investisseurs lyonnais, et pourtant très peu disposent d'une simulation complète allant du prix au m² jusqu'à la déclaration fiscale. Voici ce modèle, chiffre par chiffre.
Étape 1 : fixer le prix d'achat au m² dans Lyon 7
Le 7e arrondissement (Gerland, Jean Macé, Guillotière) est l'un des arrondissements les plus hétérogènes de Lyon en termes de prix. Deux scénarios réalistes se dégagent selon la localisation précise et l'état du bien.
Scénario | Prix au m² | Prix d'achat (38 m²) | Frais de notaire (~8 %) | Coût total acquisition |
|---|---|---|---|---|
Bas de fourchette (Gerland périphérie) | 4 200 €/m² | 159 600 € | 12 768 € | ~172 400 € |
Haut de fourchette (Jean Macé, rénové) | 5 200 €/m² | 197 600 € | 15 808 € | ~213 400 € |
Ces fourchettes sont cohérentes avec les données de marché 2024-2026 pour Lyon 7, où le prix moyen des appartements oscille entre 3 600 et 5 400 €/m² selon le quartier et la qualité du bien. À titre de comparaison, le 6e arrondissement dépasse 5 900 €/m² en médiane, tandis que le 8e reste sous les 4 000 €/m². Le 7e offre donc un point d'entrée intermédiaire, accessible sans sacrifier la liquidité à la revente.
Hypothèse de travail retenue pour la suite de la simulation : scénario milieu de fourchette, soit un prix d'achat de 175 000 € frais de notaire inclus, pour un bien à 4 600 €/m².
Étape 2 : estimer le loyer de marché pour ce T2
Le loyer n'est pas un chiffre que vous fixez librement : il doit coller au marché, et à Lyon, il est encadré. Lyon est en zone tendue et applique l'encadrement des loyers depuis 2021. Pour un T2 de 38 m², le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral constitue le plafond légal. Consultez le détail des plafonds applicables sur service-public.fr dans la rubrique dédiée à l'encadrement des loyers.
En pratique, les loyers de marché pour un T2 dans le 7e se situent autour de 16,5 à 18 €/m² en location nue, et légèrement au-dessus en meublé (complément de loyer possible sous conditions). Pour notre T2 de 38 m² :
Location nue : 17 €/m² × 38 m² = 646 €/mois (7 752 €/an)
Location meublée : 18,5 €/m² × 38 m² = 703 €/mois (8 436 €/an)
Ces estimations restent dans les fourchettes observées sur le marché lyonnais, où le loyer moyen des appartements tourne autour de 17,4 €/m² toutes typologies confondues. Pour affiner ce chiffre sur votre bien précis avant de vous engager, estimez le loyer de marché de votre T2. Une estimation fiable est le pivot de tout le calcul qui suit.
Étape 3 : calculer le rendement brut
La formule est simple :
Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat total) × 100
Scénario | Loyer annuel | Coût acquisition | Rendement brut |
|---|---|---|---|
Location nue, prix milieu | 7 752 € | 175 000 € | 4,43 % |
Location meublée, prix milieu | 8 436 € | 175 000 € | 4,82 % |
Location nue, prix haut | 7 752 € | 213 400 € | 3,63 % |
Location meublée, prix haut | 8 436 € | 213 400 € | 3,95 % |
Ces chiffres s'inscrivent dans la fourchette habituelle pour un T2 lyonnais, estimée entre 4,0 % et 5,5 % brut pour cette typologie. Un rendement brut inférieur à 4 % sur un T2 dans le 7e doit alerter : soit le prix d'achat est trop élevé, soit le loyer sous-évalué. Pour comparer avec d'autres marchés, notre simulation TRI Lyon, Bordeaux, Rennes montre que Lyon ne gagne pas toujours sur le rendement brut mais compense sur la valorisation patrimoniale.
Étape 4 : passer au rendement net en intégrant les charges
Le rendement brut est un indicateur de premier tri, pas une réalité bancaire. Voici les postes de charges à déduire pour notre T2 de 38 m² (hypothèses prudentes) :
Poste de charge | Montant annuel estimé |
|---|---|
Taxe foncière (Lyon 7, T2) | 700 € |
Charges de copropriété non récupérables | 480 € |
Assurance propriétaire non occupant (PNO) | 120 € |
Vacance locative (1 mois/an, soit 8,3 %) | 646 € |
Frais de gestion locative (si agence, 7 %) | 543 € |
Total charges annuelles | 2 489 € |
Ces montants sont des hypothèses de travail : la taxe foncière varie selon la valeur cadastrale du bien, et les charges de copropriété dépendent de la résidence. Ajustez-les à votre situation réelle.
Rendement net (location nue, gestion déléguée) :
(7 752 € - 2 489 €) / 175 000 € × 100 = 3,01 %
Rendement net (location meublée, gestion déléguée) :
(8 436 € - 2 489 €) / 175 000 € × 100 = 3,40 %
Si vous gérez vous-même le bien (sans frais d'agence), le rendement net remonte d'environ 0,3 point. Pour une analyse détaillée des trois niveaux de calcul (brut, net, nette-nette), la méthode complète est expliquée dans notre article sur le calcul de rentabilité locative.
Étape 5 : choisir son régime fiscal et mesurer l'impact
C'est ici que la décision location nue / meublée prend tout son sens. Deux logiques fiscales s'affrontent.
Location nue : micro-foncier ou réel
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, applicable si vos revenus fonciers annuels restent sous 15 000 €. Sur 7 752 € de loyers, vous êtes imposé sur 5 426 € (+ prélèvements sociaux 17,2 %).
Régime réel : vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Avantageux si vous avez un crédit en cours ou des travaux importants.
Le régime micro-foncier est accessible et sans contrainte comptable, mais il devient moins intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit immobilier. Les règles d'imposition des revenus fonciers sont détaillées sur impots.gouv.fr.
Location meublée LMNP : micro-BIC ou réel
Micro-BIC : abattement de 50 % sur les recettes, applicable sous 77 700 € de recettes annuelles. Sur 8 436 € de loyers, vous êtes imposé sur 4 218 €.
Réel LMNP : vous déduisez toutes les charges ET vous amortissez le bien (structure, mobilier, travaux). L'amortissement peut ramener l'assiette imposable à zéro pendant de nombreuses années.
Pour un T2 acheté 175 000 €, l'amortissement LMNP au réel peut générer environ 4 500 à 5 500 € de charges déductibles par an (hors mobilier), ce qui efface fiscalement la quasi-totalité des loyers perçus. Notre article sur l'amortissement LMNP par composants détaille ce calcul sur un cas réel à Lyon Part-Dieu.
Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela réduit l'avantage fiscal à long terme mais ne l'annule pas sur des durées de détention longues. Pour choisir entre micro-BIC et réel LMNP, consultez notre comparatif LMNP ou micro-foncier.
Étape 6 : la matrice de décision reproductible
Voici le modèle en quatre variables que vous pouvez appliquer à n'importe quel bien lyonnais :
Variable | Ce que vous devez fixer | Impact principal |
|---|---|---|
Prix au m² | Fourchette quartier + état du bien | Rendement brut |
Loyer cible | Loyer de marché au m² × surface | Rendement brut et net |
Type de location | Nue vs meublée | Fiscalité, durée de bail |
Régime fiscal | Micro vs réel | Imposition nette |
La règle des 1 % mensuel (loyer mensuel = 1 % du prix d'achat) est souvent citée comme seuil de cash-flow positif. À Lyon 7, ce seuil est difficile à atteindre : 1 % de 175 000 € = 1 750 €/mois, très au-dessus des loyers de marché. Lyon est une ville de valorisation patrimoniale, pas de cash-flow immédiat. C'est un choix d'investissement, pas un défaut de la ville.
Le rendement net réel d'un T2 dans le 7e se situe entre 2,8 % et 3,5 % selon la gestion et le régime fiscal choisi. C'est inférieur à des villes plus périphériques, mais Lyon offre une liquidité à la revente et une tension locative qui limitent la vacance. La décision finale dépend de votre horizon de détention et de votre tranche marginale d'imposition.