Le projet de loi de finances pour 2027, déposé au Parlement le 1er octobre 2026, s'attaque directement à l'amortissement en location meublée non professionnelle (LMNP). Son article 7 plafonnerait la déduction annuelle à 2,5 % de la valeur amortissable du bien, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Rien n'est encore voté : le texte sera débattu et amendé d'ici la fin de l'année. Mais pour un investisseur au régime réel, ce serait le changement le plus important depuis la réforme de la plus-value de 2025, et les deux se cumuleraient.
Voici ce que prévoit le texte, ce qu'il ne dit pas encore, et ce que cela changerait, chiffres à l'appui, s'il était voté en l'état.
Ce que prévoit l'article 7 du projet de budget 2027
Aujourd'hui, un loueur en meublé au régime réel déduit chaque année l'amortissement de son bien (le bâti, hors terrain), de ses travaux et de son mobilier. Cette déduction ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les années suivantes (article 39 C du Code général des impôts). C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux LMNP de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant des années.
L'article 7 du projet de loi de finances, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », changerait trois choses.
| Point | Règle actuelle | Projet de loi de finances 2027 |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | Amortissement selon la durée d'usage de chaque composant, sans plafond annuel | 2,5 % par an de la valeur amortissable, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal |
| Meublés de tourisme | Même règle | 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal |
| Amortissement non déduit | Reportable sans limite de durée | Plus reportable : la part non utilisée d'une année serait perdue |
| Stock reporté avant 2027 | Utilisable sans limite | Utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice de chaque année |
Les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée seraient exclus du plafonnement. La mesure s'appliquerait aux revenus 2027, déclarés en 2028. Vos revenus 2026 restent soumis aux règles actuelles.
L'objectif affiché par le gouvernement est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, qui bénéficie depuis février 2026 du statut du bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun) : un amortissement de 3 à 5,5 % par an pour les logements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en échange d'un engagement de location nue de neuf ans à loyer plafonné.
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Ce que le texte ne précise pas encore
Plusieurs points décisifs restent flous dans les premières analyses du projet, et pourront évoluer au fil des débats.
- La base des 2,5 % : la plupart des lectures retiennent la valeur amortissable du bien, c'est-à-dire hors terrain (le terrain ne s'amortit jamais). Certaines analyses raisonnent sur la valeur totale du bien. L'écart n'est pas négligeable sur les marchés où le foncier pèse lourd.
- Le mobilier et les travaux : le texte ne dit pas s'ils entrent dans le plafond ou s'ils restent amortis à part.
- Les biens déjà détenus : à ce stade, aucune clause ne protège les investisseurs qui ont acheté avant 2027. Le plafond s'appliquerait à tous les biens, quelle que soit leur date d'acquisition.
- Le plafond par foyer : les 7 000 € s'entendraient par foyer fiscal, tous biens meublés confondus. Un couple propriétaire de trois studios partagerait un seul plafond.
Tant que le texte n'est pas voté, il est prudent de simuler deux scénarios plutôt que de prendre une décision sur la base du projet initial.
Ce que le plafonnement changerait, sur trois cas
Le tableau suivant compare l'amortissement annuel actuel et l'amortissement tel qu'il serait plafonné par le projet, pour trois profils représentatifs de Rennes, Lyon et Bordeaux.
| Profil | Prix d'achat | Valeur amortissable (80 %) | Amortissement actuel estimé | Amortissement si le projet est voté (2,5 %) | Déduction perdue par an |
|---|---|---|---|---|---|
| Rennes, T2 meublé 40 m² | 160 000 € | 128 000 € | ~5 000 € | 3 200 € | ~1 800 € |
| Lyon, T2 meublé 38 m² | 260 000 € | 208 000 € | ~8 100 € | 5 200 € | ~2 900 € |
| Bordeaux, deux studios meublés | 2 × 200 000 € | 320 000 € | ~12 400 € | 7 000 € (plafond atteint) | ~5 400 € |
Hypothèses : terrain estimé à 20 % du prix ; amortissement actuel calculé par composants (structure sur 30 ans, mobilier sur 7 ans) ; plafond appliqué à la valeur amortissable hors terrain, mobilier compris. Si le mobilier restait amorti à part, la perte serait plus faible.
Trois enseignements. D'abord, le plafond en pourcentage toucherait tout le monde, car il est nettement inférieur au rythme d'amortissement actuel d'un bien meublé. Ensuite, le plafond de 7 000 € ne jouerait qu'au-delà d'environ 280 000 € de valeur amortissable, soit environ 350 000 € de prix si le terrain pèse 20 % : il concernerait surtout les biens chers et les investisseurs qui détiennent plusieurs logements. Enfin, la déduction perdue ne coûterait de l'impôt que si elle servait réellement à effacer le bénéfice. Le cas détaillé ci-dessous montre quand c'est le cas, et quand ça ne l'est pas.
Pour reprendre le calcul composant par composant, l'article amortissement LMNP : durées et calcul par composants détaille la méthode sur un cas réel.
Cas concret : l'impôt 2027 d'un loueur lyonnais si le texte était voté en l'état
Prenons un T2 meublé à Lyon, acheté 260 000 € en 2022, loué 950 € par mois. Le terrain représente 20 % du prix : la valeur amortissable du logement est de 208 000 €. Le propriétaire est imposé dans la tranche à 30 %, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Année 2027 | Règles actuelles | Si le projet était voté en l'état |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 11 400 € | 11 400 € |
| Charges (taxe foncière, copropriété, assurance, CFE, comptable) | 3 150 € | 3 150 € |
| Résultat avant amortissement | 8 250 € | 8 250 € |
| Amortissement déduit | 8 100 € | 5 200 € (2,5 % de 208 000 €) |
| Résultat imposable | 150 € | 3 050 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (47,2 %) | ~70 € | ~1 440 € |
| Revenu net après impôt | ~8 180 € | ~6 810 € |
| Rendement net après impôt | ~3,1 % | ~2,6 % |
Hypothèses : bien payé comptant ou crédit déjà remboursé ; plafond appliqué à la valeur amortissable hors terrain, mobilier compris ; aucun stock d'amortissements reportés.
Pour ce propriétaire, le plafonnement coûterait environ 1 370 € d'impôt de plus par an, et ferait perdre un demi-point de rendement net. S'il disposait d'un stock d'amortissements reportés fin 2026, il pourrait encore l'utiliser, mais seulement jusqu'à la moitié de son bénéfice, soit 1 525 € par an au maximum, et au plus tard jusqu'en 2036.
Et si le bien est financé à crédit ? Avec 4 000 € d'intérêts d'emprunt en 2027, le résultat avant amortissement tombe à 4 250 €. L'amortissement ne pouvant pas créer de déficit, le propriétaire ne paierait aucun impôt en 2027, avec ou sans réforme. La différence se jouerait ailleurs : aujourd'hui, les 3 850 € d'amortissement non utilisés sont mis en réserve pour les années suivantes ; avec le projet, l'excédent (950 €) serait perdu définitivement. L'impact arriverait donc plus tard, au fil du remboursement du crédit, quand les intérêts baissent et que le bénéfice réapparaît.
Ce qui est déjà en vigueur : la réintégration à la revente
Le plafonnement envisagé pour 2027 s'ajouterait à une réforme déjà appliquée. Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements effectivement déduits, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle s'applique à toutes les cessions, quelle que soit la date d'achat du bien. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD en sont exclus.
Sur le T2 lyonnais, acheté 260 000 € et revendu 275 000 € après dix ans avec 81 000 € d'amortissements déduits, la plus-value imposable passe de 15 000 € à 96 000 €. Après les abattements pour durée de détention (30 % pour l'impôt sur le revenu, 8,25 % pour les prélèvements sociaux), l'impôt de sortie atteint environ 29 300 € : 12 770 € d'impôt sur le revenu, 15 150 € de prélèvements sociaux et 1 340 € de surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Sans la réintégration, il aurait été d'environ 4 360 €. Pour simplifier, ce calcul réintègre la totalité des amortissements ; en principe, seuls ceux du logement sont concernés, pas ceux du mobilier, ce qui réduit un peu la facture réelle.
L'article plus-value LMNP à la revente : l'impact selon la ville détaille ce mécanisme marché par marché.
Les deux réformes se cumuleraient, mais pas complètement
Un effet est rarement mentionné : comme seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés à la revente, le plafonnement réduirait aussi la facture de sortie. Si le même T2 lyonnais était détenu dix ans sous le nouveau régime, l'investisseur déduirait 52 000 € d'amortissements au lieu de 81 000 €. La plus-value imposable tomberait à 67 000 €, et l'impôt de sortie à environ 19 500 €, sans surtaxe. Ce serait près de 9 800 € de moins à la revente.
Ce gain ne compenserait pas la perte pendant la détention : 29 000 € de déductions en moins sur dix ans représenteraient environ 13 700 € d'impôt supplémentaire au taux de 47,2 %. Le solde resterait défavorable d'environ 3 900 € sur ce cas, et surtout, l'impôt serait payé plus tôt, année après année, au lieu d'être concentré à la revente.
Quelle stratégie en attendant le vote ?
Ne pas agir dans la précipitation. Le texte peut encore être amendé, et les points les plus sensibles (base de calcul, mobilier, biens déjà détenus) peuvent bouger. Revendre maintenant pour échapper au plafonnement n'a de sens que si l'impôt de sortie, déjà alourdi par la réintégration, est inférieur à ce que le plafond coûterait sur la durée restante.
Recalculer le choix entre micro-BIC et réel. Si l'amortissement était plafonné, l'avantage du réel se réduirait, surtout pour les petits biens. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée, ne génère ni amortissement ni réintégration à la revente. L'article passer du micro-BIC au réel LMNP : pourquoi anticiper et notre comparatif micro-BIC par ville donnent les ordres de grandeur.
Comparer avec la location nue. Pour un achat entre 2026 et 2028, le statut du bailleur privé offre désormais un amortissement en location nue, en contrepartie d'un loyer plafonné et d'un engagement de neuf ans. C'est précisément le rapprochement que le gouvernement recherche : selon le loyer que votre bien peut atteindre sur son marché, l'écart entre meublé et nu peut s'être fortement réduit.
Regarder les segments exclus. Résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent déjà à la réintégration de 2025, et échapperaient aussi au plafonnement envisagé. Ce sont toutefois des produits spécifiques, avec un exploitant et un bail commercial, à analyser pour eux-mêmes et pas seulement pour leur fiscalité.
Intégrer la fiscalité dans le rendement global. Un calcul de rentabilité LMNP qui ignore la fiscalité de sortie, et désormais le plafonnement possible, ne tient plus. Le TRI investissement locatif à Lyon, Bordeaux et Rennes montre comment intégrer ces paramètres sur dix ans.
Calendrier : ce qu'il faut surveiller
Le projet de loi de finances est examiné d'abord par l'Assemblée nationale, puis par le Sénat, avec une adoption attendue avant le 31 décembre 2026. Entre-temps, les parlementaires peuvent modifier les taux, le plafond, le régime transitoire ou le champ des exclusions. Nous mettrons cet article à jour après le vote. D'ici là, les revenus 2026 restent soumis aux règles actuelles, et la réintégration des amortissements à la revente, elle, est déjà définitive.
Références : article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (déposé le 1er octobre 2026, non voté) ; article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ; articles 39 C (plafonnement et report des amortissements), 150 VC (abattements pour durée de détention) et 1609 nonies G (surtaxe sur les plus-values élevées) du Code général des impôts. Les montants de cet article sont des estimations, à vérifier avec votre expert-comptable avant toute décision.