MÉTHODE · SOURCES · PRÉCISION
Comment nous mesurons un loyer
Des données publiques, des règles simples et mesurées, une précision vérifiée sur des cas réels. Tout est ici, y compris ce que l'estimation ne sait pas faire.
Le principe : hors charges, une règle par mode de location
Tous nos loyers sont hors charges : les charges dépendent de l'immeuble, pas du marché. Une seule règle par mode de location :
- Location vide : le loyer médian observé dans la zone du logement par l'observatoire local des loyers.
- Location meublée : le loyer vide, majoré selon la qualité de l'ameublement, de +15 % (1 étoile) à +35 % (5 étoiles), +25 % pour un meublé standard.
- Colocation : le nombre de chambres multiplié par le prix d'une chambre dans la ville.
Le résultat est donné avec une fourchette de ±10 %, l'écart que laissent l'état du logement, son étage ou sa vue, que les données publiques ne décrivent pas.
Les sources
| Donnée | Source |
|---|---|
| Loyer de la zone | Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL), 67 territoires, dernier millésime publié, y compris sur le site des observatoires quand le fichier open data est en retard |
| Loyer hors observatoire | Carte des loyers (ANIL, données Groupe SeLoger et leboncoin) : loyers d'annonce charges comprises, ramenés hors charges |
| Prix d'achat | Demandes de valeurs foncières (DVF, Etalab) : ventes réelles enregistrées par l'administration fiscale |
| Plafonds légaux | Arrêtés préfectoraux d'encadrement des loyers, secteur par secteur |
| Prix d'une chambre | Baromètre de la colocation LocService, ramené hors charges ; relevé d'annonces à Rennes |
Quatre ajustements, chacun mesuré
La surface. Un studio se loue plus cher au m² qu'un grand appartement. Sur 33 agglomérations, le loyer suit une droite : un socle fixe plus un prix par m² (R² = 0,993). Nous appliquons cette loi au loyer de la zone, au lieu de multiplier un prix au m² moyen par la surface, ce qui sous-estimait les petites surfaces.
Le quartier, hors des observatoires. Quand seul le loyer moyen de la commune est connu, nous situons le quartier par le prix des ventes voisines : un quartier 10 % plus cher à l'achat se loue environ 2 % plus cher. Ce rapport (0,22) a été mesuré zone par zone dans 12 villes couvertes par un observatoire.
La relocation. Certains observatoires ne publient que la moyenne de tous les baux en cours, anciens compris. Un logement remis en location se loue en moyenne 5 % plus cher (mesuré sur 2 175 couples de valeurs, 66 territoires) : nous l'ajoutons dans ces zones, et le signalons.
Charges comprises → hors charges. Pour la Carte des loyers, le rapport mesuré entre ses loyers et ceux des observatoires dans 14 villes est de 1,22 pour les studios et 2 pièces, 1,13 au-delà.
Jamais au-dessus du plafond légal
Là où l'encadrement des loyers s'applique (Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole et le Pays basque), chaque mode est borné par le loyer de référence majoré de son secteur : le plafond de la location vide pour le vide, celui du meublé pour le meublé et la colocation. Quand le marché dépasse ce plafond, nous affichons le plafond et le signalons.
Montpellier, Grenoble, Bayonne, Anglet, Ciboure et les communes encadrées en partie sont découpées en zones dont le tracé n'est pas publié sous forme exploitable : nous y retenons, case par case, le plafond le plus bas des zones possibles, et l'indiquons comme plafond prudent.
La précision constatée
Confrontée à des loyers réels (baux signés et annonces vérifiées, à Rennes, Dijon et Bordeaux), l'estimation s'écarte en médiane de 8 à 10 % du loyer réel ; deux fois sur trois, l'écart reste dans la fourchette de ±10 %. Les erreurs vont dans les deux sens, sans biais constaté.
Limites : l'état, l'étage, l'extérieur ou les prestations d'un logement ne sont pas dans les données publiques. La majoration du meublé et le prix d'une chambre sont étalonnés sur Rennes et des baromètres nationaux ; vos retours (« Ce loyer vous semble juste ? ») servent à les affiner ailleurs.